在徐州或任何地方，影响房产抵押贷款利率的因素有很多，以下是一些主要的因素：

1. **市场利率水平**：一般来说，房贷利率受市场利率水平的影响。如果市场利率较低，银行通常会降低房贷利率，反之亦然。

2. **信用记录**：申请人的信用记录对于贷款利率有着重要的影响。拥有良好的信用记录通常可以获得更低的贷款利率，因为银行认为这样的申请人更可靠。

3. **贷款额度和期限**：贷款额度和期限也会影响贷款利率。一般来说，较低的贷款额度和较短的贷款期限可能会获得更低的利率。

4. **抵押物价值**：抵押物（如房产）的价值也会对贷款利率产生影响。通常情况下，价值更高的抵押物可能会获得更低的利率，因为它提供了更大的担保。

5. **个人收入和负债情况**：申请人的个人收入和负债情况也是银行考虑的因素之一。如果申请人的收入稳定且负债较低，银行可能会倾向于提供更低的利率。

6. **抵押贷款类型**：不同类型的抵押贷款可能会有不同的利率。例如，固定利率和浮动利率的抵押贷款在利率上可能有所不同。

7. **贷款期限**：贷款期限的长短也会影响贷款利率。一般来说，较长期限的贷款可能会有较高的利率，而较短期限的贷款可能会有较低的利率。

8. **经济环境和政策**：宏观经济环境和政府的货币政策也会对贷款利率产生影响。例如，经济放缓或政府采取紧缩货币政策时，贷款利率可能会上升。

总的来说，贷款利率是由多种因素综合决定的。在申请房产抵押贷款时，了解这些因素，并根据自己的情况选择合适的贷款方案非常重要。